LAS VALORACIONES EN LA LEY DE SUELO

BAÑO LEÓN, JOSÉ MARÍA

REVISTA VASCA DE ADMINISTRACION PUBLICA, n.º 79/2007, pág. 43 a 63

I. Una cuestión metodológica previa ¿qué es lo que debe valorarse en el suelo?. 1. Valor de mercado y valoraciones urbanísticas: la tradición de normas específicas de valoración demuestra que la pura remisión al valor de mercado es insuficiente. 2. Valor de mercado y artículo 33 de la Constitución. La jurisprudencia constitucional. 3. Valor intrínseco del suelo y expectativas urbanísticas. El artículo 47 de la Constitución y la no aplicación del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa. II. La nueva Ley de Suelo y las valoraciones. Puntos esenciales de su ideario. 1. Dos técnicas de valoración para dos situaciones de suelo. La desaparición de la clasificación en la legislación del Estado y su incidencia sobre las valoraciones: hay que atender a los hechos y no a la clasificación. 2. La valoración del suelo urbanizado y el valor de repercusión. La renuncia del legislador a valores fiscales frente a la técnica de la legislación precedente. 3. La valoración del suelo rural por su renta real o potencial. III. El ámbito de las valoraciones y las garantías de los propietarios (artículo 20). 1. El ámbito de las valoraciones y la configuración de un régimen jurídico unitario. 2. Operaciones de equidistribución y garantías de los propietarios. La prohibición de transferencias de plusvalías al urbanizador. 3. La fijación del justiprecio en la expropiación. Referencia al sistema de expropiación como técnica urbanística. 4. El justiprecio en la venta o sustitución forzosa. 5. La responsabilidad por "ius variandi". La superación del dualismo entre valoración por expropiación y valoración por cambio de planeamiento.