APLICACIÓN TRANSITORIA DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO DE LA ORDEN ECO/805/2003 PARA DETERMINAR EL VALOR DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES PARA EL DESARROLLO, A EFECTOS EXPROPIATORIOS. ANÁLISIS CRÍTICO

PORTO REY, ENRIQUE

PRACTICA URBANISTICA. REVISTA MENSUAL DE URBANISMO, n.º 108/2011, pág. 12 a 35

I. INTRODUCCIÓN. 1. Breve reseña de los métodos valorativos más importantes. 2. El método residual. II. EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO EN EL ORDENAMIENTO. 1. En la LEF y en las leyes del suelo anteriores al año 2003 no se utiliza. 2. En la modificación hecha, a la LS98, en el año 2003. III. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES PARA EL DESARROLLO EN EL PERIODO TRANSITORIO. 1. La moratoria. 2. Ámbito material de aplicación de la Disposición Transitoria Tercera.2. 3. La valoración del suelo urbanizable con condiciones para el desarrollo en la LS98. 4. Requisitos para la utilización del método residual dinámico en la orden ECO. 5. El método residual dinámico de la orden ECO. IV. FASES PROCEDIMENTALES A SEGUIR PARA LA APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO DE LA ORDEN ECO EN EL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES PARA EL DESARROLLO. 1. Estudio de las determinaciones establecidas en el planeamiento general, que afecten al suelo urbanizable a valorar. 2. Croquis de una ordenación pormenorizada, en su caso. 3. Simular el procedimiento y estimar las fechas de aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión de la promoción inmobiliaria a desarrollar. 4. Estimar fechas y plazos de ejecución de las obras de urbanización y edificación. 5. Estimar costes de construcción y otros costes necesarios, en las fechas que se supone se van a ir produciendo. 6. Adivinar el valor de mercado de los edificios terminados en la fecha estimada para la venta. 7. Determinar el tipo de actualización en cada uno de las fechas estimadas para los gastos e ingresos. 8. Simular los flujos de caja. 9. Calcular el valor del suelo en la fecha a la que ha de referir la valoración en función de las decisiones tomadas por el tasador. 10. Algunos momentos de discrecionalidad del tasador. V. CRÍTICA DEL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO DE LA ORDEN ECO COMO DETERMINADOR DEL VALOR DEL SUELO A EFECTOS EXPROPIATORIOS. 1. Analiza los flujos de caja. No determina el valor del suelo. 2. Para determinar el valor del suelo en la fórmula no se pueden incluir ni los gastos del suelo ni los beneficios de la promoción. 3. Es un método de ciencia-ficción, valorativa.